วางแผนซื้อบ้านอย่างชาญฉลาด
หากเราสอบถามคนทั่วไปว่าในชีวิตหนึ่ง เราอยากได้ อยากมีอะไรเป็นของตัวเองบ้าง? เชื่อเหลือเกินว่าในคำตอบทั้งหลายทั้งปวงของคนส่วนใหญ่ จะต้องมี "บ้าน" เป็นหนึ่งในคำตอบอย่างแน่นอน
อาจด้วยเหตุที่ "บ้าน" เป็นทั้งความจำเป็น ความฝัน และความหวังของคนทั่วไป นั่นจึงทำให้ราคาบ้านมีแต่จะสูงขึ้นตามความต้องการและปัจจัยเงินเฟ้อ ยิ่งคนในยุคปัจจุบันที่คนส่วนใหญ่มีรายได้กับค่าใช้จ่ายไม่ค่อยสอดคล้องกัน การจะเก็บเงินซื้อบ้านในฝันได้สักหลัง จึงเป็นเรื่องยาก ไและนั่นคือจุดเริ่มต้นของการกู้ยืมเงินและสร้างภาระหนี้สินในระยะยาวให้กับตัวเอง
ดังนั้น การจะตัดสินใจซื้อบ้านในแต่ละครั้ง เราจึงควรศึกษาข้อมูล และวางแผนการเงินของตัวเองให้เหมาะสมเสียก่อน เพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อบ้านจะไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่อง อันหมายถึงการทำลายความมั่งคั่งมั่นคงในอนาคต และเพื่อให้ในท้ายที่สุด "บ้าน" กลายเป็นทรัพย์สินของเราอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ที่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ผมมีแนวทางการวางแผนซื้อบ้านอย่างง่าย มานำเสนอกัน ดังนี้ครับ
1. กำหนดรูปแบบบ้านที่ต้องการ เป้าหมายคือจุดเริ่มต้นของทุกเรื่องในโลกการเงิน ดังนั้นก่อนที่คุณจะซื้อบ้าน อันดับแรกคุณต้องกำหนดรูปแบบบ้านในฝันให้ชัดเจนเสียก่อน ทั้งนี้ต้องดูความต้องการที่แท้จริงและความเหมาะสมด้วย เริ่มจากตรวจสอบความต้องการของตัวเองว่า ต้องการบ้านแบบไหน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด สามห้องนอน สองห้องน้ำ หรือแบบไหน Location จะเอาที่ไหนดี ทั้งนี้การออกสำรวจตัวอย่างบ้านในฝัน ก็จะช่วยให้ภาพของความต้องการของเราชัดเจนยิ่งขึ้นด้วย เมื่อได้ภาพของบ้านในฝันแล้ว ก็มากำหนดเป้าหมายในรูปตัวเงินว่า บ้านในฝันของคุณมีราคาเท่าไหร่ เพื่อวางแผนในการซื้อหาและครอบครองต่อไป
2. วางแผนดาวน์ และจดจำนอง เมื่อได้เป้าหมายในรูปตัวเงินแล้ว ก็ต้องมากำหนดวงเงินกันว่าจะดาวน์เท่าไหร่ จะกู้เงินธนาคารเท่าไหร่ (ส่วนใหญ่คงไม่รอเก็บเงินตัวเองซื้อ) ตรงนี้อยากเตือนผู้ที่ตั้งใจจะมีบ้านว่าอย่าคิดแต่อยากจะได้บ้าน จนกู้เงินโดยไม่ลืมหูลืมตา บางคนคิดเอาว่ากู้ไปก่อน ยิ่งถ้าไม่ต้องดาวน์เลยยิ่งดี ตรงนี้เป็นความคิดที่ผิด ทั้งนี้เพราะการกู้เงินซื้อบ้าน โดยไม่ใช้เงินตัวเองดาวน์เลยนั้น อาจทำให้ท่านมีภาระการผ่อนชำระคืนที่สูงเกินไป และอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในภายหลังได้
ดังนั้นคุณต้องคำนวณตัวเลขที่เหมาะสมว่าจะดาวน์เท่าไหร่ กู้เท่าไหร่ กู้นานเท่าไหร่ และอัตราดอกเบี้ยเท่าใด (อันนี้แล้วแต่โปรโมชั่นธนาคารแต่ละแห่ง) ทั้งนี้ควรชั่งน้ำหนักระหว่างค่าใช้จ่ายโดยรวม กับสภาพคล่องที่จะต้องชำระคืนในแต่ละเดือนให้เหมาะสม และที่สำคัญที่สุด ต้องไม่กู้จนทำให้อัตราผ่อนชำระคืนรายเดือนเกินกำลัง ซึ่งโดยปกติแล้วตัวเลขเงินผ่อนชำระบ้านที่ดี ไม่ควรเกิน 30-40% ของรายรับ (เช่น เงินเดือน 20,000 บาท ไม่ควรผ่อนบ้านเกิน 6,000 – 8,000 บาท)
นอกเหนือไปจากเรื่องของเงินดาวน์และเงินกู้แล้ว ผู้ที่จะซื้อบ้านยังต้องมองเลยไปถึงค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมต่างๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมเงินกู้ ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ทั้งหมดนี้สอบถามจากผู้ขาย หรือหาข้อมูลเบื้องต้นจากเว็บไซต์ธนาคารและกรมที่ดินได้) รวมถึงค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ที่จะทำให้บ้านของคุณ เป็นบ้านในฝันอย่างแท้จริง
3. วางแผนชำระคืนอย่างชาญฉลาด เมื่อได้บ้านมาครอบครองแล้ว หน้าที่ที่คนซื้อบ้านจะต้องทำก็คือ การวางแผนการชำระคืน คำถามมีอยู่ว่า ทำไมต้องวางแผนการชำระคืนด้วย ในเมื่อธนาคารเขาก็กำหนดค่างวดมาชัดเจนแล้วว่าต้องผ่อนชำระเดือนละเท่าไหร่ คำตอบก็คือ เพื่อให้เราสามารถชำระหนี้ทั้งหมดได้เร็วกว่ากำหนด อันจะเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายยังไงหละ วิธีการก็สามารถทำได้ง่ายๆ ดังนี้
3.1 ทำการชำระคืนเงินผ่อนชำระตามเงื่อนไขธนาคาร บวกด้วยเงินพิเศษ 10% ของค่างวด ตัวอย่างเช่น หากธนาคารกำหนดให้ท่านผ่อนชำระเดือนละ 10,000 บาท ท่านอาจจะนำส่งเงินเพิ่มอีก 1,000 บาท รวมเป็นเดือนละ 11,000 บาท โดยให้แจ้งความประสงค์กับธนาคารให้ตัดเงินเดือนละ 11,000 บาท แทนที่จะเป็น 10,000 บาท ทุกเดือน (กรณีไม่แจ้ง แม้จะนำส่ง 11,000 บาท ธนาคารก็จะตัดเงินเพียง 10,000 บาทเท่านั้น) ด้วยวิธีการนี้ จะทำให้ท่านสามารถผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านหมดเร็วขึ้นราว 7-8 ปี เลยทีเดียว เพราะเงิน 1,000 บาทที่ท่านนำส่งเพิ่มจะไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้เงินต้นลดลงเร็วขึ้นอีกนิด และช่วยให้ค่าใช้จ่ายโดยรวมต่ำกว่าการส่งตลอดระยะเวลา 30 ปี ได้อีกมาก (ทดลองคำนวณระยะเวลาและค่าใช้จ่ายโดยรวมในการชำระเงินกู้ได้ที่ www.bankrate.com เลือก Calculator และ Mortgage Calculator)
3.2 หากท่านไม่ถนัดแบบแรก ก็อาจใช้วิธีการชำระเพิ่ม 1 งวดในทุกปีก็ได้ เช่น พอถึงเดือนธันวาคมแทนที่จะชำระหนี้แค่ 10,000 บาท ก็ให้เพิ่มเป็น 20,000 บาท (ต้องแจ้งธนาคารอีกเช่นกัน) แบบนี้ก็สามารถลดเวลาการผ่อนชำระได้ใกล้เคียงกันกับแบบแรก โดยท่านอาจรอให้ถึงช่วงโบนัส หรือรับคอมมิชชั่นพิเศษ ค่อยนำเงินไปทบกับเงินงวดผ่อนชำระก็ได้
กล่าวโดยสรุป การกู้ซื้อบ้านได้ยังไม่ถือเป็นการสิ้นสุดภาระของท่าน หากแต่เป็นเพียงการเริ่มต้นของคนที่ฝันอยากจะมีบ้าน ดังนั้นท่านจะต้องมีแผนการชำระเงินคืน เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านที่ท่านซื้อในท้ายที่สุดจะได้เป็นบ้านของท่าน หรือของคนในครอบครัวท่านอย่างแท้จริง อีกประเด็นหนึ่งที่จะลืมไม่ได้ก็คือ การบริหารความเสี่ยงในระหว่างที่ยังมีภาระจดจำนอง ทั้งนี้ท่านควรทำประกันชีวิตครอบคลุมวงเงินกู้ของท่านไว้ด้วย เพื่อให้มั่นใจว่าหากเกิดเหตุไม่คาดฝัน บ้านจะยังตกเป็นทรัพย์สินของท่านอยู่
จักรพงษ์ เมษพันธุ์
ที่มาของข้อมูล: เว็บไซด์ http://blog.pokpitch.com